Il valore dell’ambiente riconosciuto dal mercato immobiliare

La selezione degli interventi premiati durante l’ultima edizione del Mipim di Cannes evidenzia l’attenzione dei professionisti del settore immobiliare verso un costruito con qualità superiori dal punto di vista della sostenibilità. Condizione indispensabile per la crescita in questa direzione è però che i governi credano in legislazioni appropriate.

La diciottesima edizione del Mipim – merca­to immobiliare internazionale si è chiusa a Cannes il 16 marzo 2007. La portata globale del settore, la elevata complessità dei progetti e l’at­tenzione dedicata quest’anno per la prima volta non solo alla qualità costruita, ma anche alle rica­dute del costruito sull’ambiente ne rappresentano i tre messaggi destinati ad inaugurare una nuova epoca nel settore del real estate. Il segnale della compiuta internazionalizzazione di espositori, urbanisti, investitori, politici, ope­ratori, sviluppatori e uomini d’affari proviene dal progressivo aumento della partecipazione di In­dia, Asia e Medio Oriente. In quest’ultimo caso va rilevato un incremento delle adesioni pari al 31 % e per la prima volta la presenza di sviluppatori da Abu Dhabi, Emirati Arabi Uniti, Qatar. Kuwait, Sultanato d’Oman, Arabia Saudita e Bahrein. Nuovi espositori sono arrivati anche da Cipro, Singapore e per la prima volta da Brasile e Messico. Guardando all’Europa, se Danimarca e Svezia sono i paesi che nel 2007 hanno meglio rafforzato le loro fila, la novità italiana è Bologna System in esposizione nell’area Italian way, accanto alle città di Torino, Venezia, Geno­va. Firenze, Milano e all’Agenzia del Demanio. Bari punta a riscuotere il successo ottenuto nelle passate edizioni, così come Roma che per l’occa­sione ha cambiato formula e si è presentata assieme a Provincia, Regione, Camera di Commercio e 14 espositori privati nel padiglione Greater Roma and Lazio Region. Proprio nella capitale il 25 marzo 1957 Belgio, Francia, Germania, Italia, Lussemburgo e Paesi Bassi posero le basi perla futura Unione Europeache quest’anno, in corrispondenza del Mipim, ha celebrato i suoi 50 anni. Da allora la metamorfosi non è ancora terminata. L’Europa si è allargata ad est a Romania e Bulga­ria, entrambe presenti a Cannes, raggiungendo la quota di 27 membri e spera che la crescita econo­mica favorisca intese sulla Costituzione grazie a cui potersi relazionare, come aggregato politico, con il suo potente vicino:la Federazione Russa. Infattiquesto mercato continua a registrare poderose crescite sia in termini di volumi che di investimenti, tanto che non ha suscitato clamore la vasta partecipazione – più 77% rispetto al 2006 dei suoi rappresentanti.

 

Nuovi assetti territoriali e urbani

La quantità, il grado di complessità e le diver­se tipologie di nuovi progetti, in gran parte già in via di realizzazione, rappresentano il secondo elemento distintivo della manifestazione, da cui emerge l’innovazione dei contesti urbani e il mutare degli scenari di regioni dotate di immensi spazi naturali ancora incontaminati. Sotto il profilo territoriale, ad esempio, il 3 giugno 2006la Federazione Russaha riorganizzato la propria legislazione in materia di sviluppo economico con l’individuazione e l’inserimento tra le zone econo­miche speciali, fino a quel momento considerate di esclusiva pertinenza dei settori dell’industria e dell’innovazione tecnologica, di territori strategici dal punto di vista turistico ricreativo. Tra questi, la Regione del Krasnodar, che fin dal 2000 aveva adottato una legislazione finalizza­ta a stimolare e proteggere le attività d’investi­mento dai rischi economici e politici, nel giro di un paio di anni si è posizionata tra i principali competitori del mercato immobiliare interna­zionale. Nel corso della diciottesima edizione, l’amministrazione regionale ha presentato, dei 300 previsti, 47 progetti prioritari per investimen­ti finalizzati a rendere il Krasnodar il maggiore centro turistico, d’intrattenimento e di soggiorno della Russia. Quest’ultima, come anche i rappor­ti Jones Lang LaSalle hanno riportato, è oggi la terza area del mondo per espansione, dopo Cina e India, di quella fetta di popolazione, la cosid­detta classe media, con reddito annuo tra i 4.400 e i 21.800 dollari. Anche alla luce di questo dato, dal giugno 2006 il Governo Federale promuove e sostiene nella regione programmi integrati di sviluppo per l’implementazione dei trasporti, del­l’agricoltura, dell’industria estrattiva e tecnologi­ca, del commercio, dell’educazione, del sociale, oltre che l’incremento dell’efficienza del settore turistico. Il programma federale 2006-2014 Svi­luppo della città di Sochi come centro di soggiorno climatico e montano è la punta di diamante dei piani di sviluppo del Krasnodar che dopo la 119° sessione del Comitato Olimpico Internazionale, tenutasi in Guatemala il 4 luglio2007, hain So­chi la città ospite dei Giochi Olimpici invernali del 2014 (PyeongChang, Sud Corea, e Salisburgo, Austria, le altre candidate finaliste). Al riguardo è opportuno evidenziare che gli scenari di sviluppo presentati sia da Sochi, Gateway to the future, sia da PyeongChang, New Dreams, sono sempre stati indipendenti dall’esito della sessione e la loro can­didatura ha determinato la predisposizione di una consistente serie d’inneschi, complessi di regole, indirizzi e procedure a garanzia della concreta e corretta applicazione di principi e requisiti per la preservazione e la salvaguardia dei delicati eco­sistemi territoriali.

Puntando lo sguardo su altre realtà urbane, Du­bai, presenza fissa delle ultime edizioni, è la città che con investimenti intorno ai 60 miliardi di euro per i prossimi tre anni, sta trainando lo sviluppo immobiliare dell’intera penisola ara­ba. Questa si riconferma tra i protagonisti del­l’evento con visioni come, ad esempio, Durrat Al Barhein che ricomprende la costruzione di 13 iso­le, un semicerchio di terra che si estende nel mare e il complesso multifunzione Crescent; Lusail ci­ty che costituisce il più grande piano di sviluppo del settore dell’edilizia residenziale del Qatar; Al Ain city la cui realizzazione è stata intrapresa con l’obiettivo di evidenziare possibilità di strategie di integrazione urbana e di sviluppo immobiliare da parte dei privati negli Emirati Arabi Uniti. Il sub continente indiano, rappresentato da svi­luppatori relativamente giovani che hanno pre­sentato progetti di centri commerciali ed edilizia residenziale per Cochin, Banghalore, Mysore, Pu- ne e Goa, è particolarmente interessante per l’in­tensificarsi di proposte di complessi direzionali e soprattutto per parchi tecnologici che hanno una forte richiesta in zone del paese come Hyderabad, Chennai, Mysore ela citata Banghalore. Aque­sto proposito, il parco scientifico e tecnologico Kilometro Rosso, in costruzione a Bergamo, si è distinto non solo dal punto di vista archi­tettonico, ma anche per l’utilizzo di soluzioni progettuali dedicate al massimo risparmio e mi­nimo impatto ambientale. Nel caso dei centri direzionali, invece, il nuovo distretto finanziario della città di Mosca che in un lotto di 600 mila mq riunirà 15 complessi multifunzionali, tra cuila Federation Tower, punta a strappare il rango di primo quartiere d’affari d’Europa, ora conteso tra Parigi e Londra. Il 27 febbraio 2007, il Dipartimen­to pubblico per la gestione della Défense (Epad) ha promulgato una legge quadro per rilanciare il distretto francese che compirà 50 anni nel 2008, attraverso interventi architettonici e urbanisti che come a Londra, città ospite dei Giochi Olimpici del 2012, avranno la parola chiave nello svilup­po sostenibile inteso, in generale, nel senso della riduzione del 20% delle emissioni di gas serra e, in particolare, nella gestione efficiente dei consu­mi energetici, ottimizzazione nel trattamento dei rifiuti urbani e sviluppo della rete dei trasporti pubblici. Su questa linea, si colloca la bonifica, il recupero e la riqualificazione di 2.5 milioni di mq delle ex aree industriali di Milano, dalla Montedison alla Falck, che rappresentano la traduzione pratica dell’idea di ripensare e progressivamente riconnettere alla metropoli contemporanea pezzi di tessuto urbano attraverso visioni strategiche tese ad una possibile autonomia energetica, un ridotto impatto ambientale, una bassa dispersione e un alto rendimento energetico. In effetti, nel nostro paese la legislazione in ma­teria ha compiuto importanti passi in avanti. Ne sono testimonianze, già segnalate in questa rivi­sta (articolo sul n. 9 del novembre 2006, p. 61), la progressiva introduzione, tra il luglio 2007 e il luglio 2009, dell’obbligo della certificazione ener­getica e la previsione per il 2010 dell’isolamento degli edifici tale da garantire la riduzione del fab­bisogno energetico degli stessi, Ma soprattutto è il pacchetto governativo eco-energetico, Clima – Efficienza energetica – Innovazione industriale, del febbraio2007 aintrodurre reali possibilità per nuove alleanze e interdipendenze fra industria delle costruzioni ed ecologia, incrementando la domanda dei prodotti che consentono di rispar­miare energia e ridurre l’impatto ambientale, e sviluppando l’offerta di quelli volti alla riquali­ficazione e innovazione dei comparti industriali, dei processi produttivi e del parco edilizio.

Efficienza energetica nel recupero e nel riuso Se da un lato gli esempi di trasformazione urba­na e territoriale, confermano la tendenza globa­le a sperimentare architetture di grande portata, impatto emotivo e di elevata complessità, dall’’altro comprovano il movimento lungo la strada della coerenza e dell’integrazione fra le diverse esigenze architettoniche, progettuali, di mercato, strutturali, sistemiche, gestionali, ingegneristiche, procedurali, finanziarie e tecnologiche, con criteri di efficienza energetica e rispetto ambientale. L’insieme di questi aspetti costituisce il terzo messaggio dell’edizione 2007 del Mipim che ha anche celebrato l’inizio di conferenze dedicate allo sviluppo ecosostenibile nel mercato immobiliare con l’obiettivo di costruire assi industria-industria per agevolare gli scambi di esigenze, istanze, buone pratiche e diverse soluzioni tecniche per la tutela dell’uomo e dell’ambiente. Un breve passo indietro. Il mercato immobiliare internazionale nel corso del tempo ha dilatato il proprio interesse verso interventi sull’esistente. Tale mutamento è stato registrato dal Mipim fra le condizioni e i criteri utilizzati per l’attribuzione dei propri riconoscimenti: undici anni fa, infatti, venne introdotto l’Award per gli edifici riqualificati ad uso ufficio – quest’anno assegnato al Belmont Court  (nella foto 1) costruito nel 1950 nel distretto Europeo di Bruxelles, mentre dalla edizione del 2000 è andato in soffitta il premio per gli edifici nuovi ad uso ufficio. Con la diciottesima edizione il mercato ha ulteriormente accelerato: quest’anno anche l’Award per i centri turistico alberghieri è stato assegnato al progetto pubblico-privato per la ri­strutturazione e il riuso di un edifico, il Malmaison Oxford Castle, Gran Bretagna, ad alto valore storico, artistico e monumentale. Non dissimile lo spirito con cui è stato premiato, nella categoria centri direzionali, lo spagnolo Pòrtico, un immobile elevato con l’obiettivo di garantire un ambiente di lavoro rilassante nel rispetto della bellezza del luogo. In linea con criteri che tengono in parti- colare conto il corretto inserimento nel tessuto urbano e nella rete dei trasporti pubblici locali, l’Award per i centri commerciali è stato ricevuto dall’Europa Passage (foto 3) situato proprio nel centro di Amburgo, mentre il premio speciale della giuria è andato al 7 World Trade Centre, New York, che combina l’alta qualità dei materiali, con l’estetica ed elevati criteri di sicurezza. Non è tutto. Per la prima volta nella storia dell’evento, la giuria ha assegnato un riconoscimento speciale (Special Tribute) al progetto maggiormente aderente a criteri ambientali e di sostenibilità. Si tratta del Colliers Kirinda per la ricostruzio­ne del porto-villaggio di Kirinda, 7.236 abitanti, nel sud dello Sri Lanka. Premiato anche con il Mipim Award per le residenze, in una economia sostanzialmente basata sull’attività della pesca il progetto prevede la riedificazione di 50 abi­tazioni andate distrutte a seguito dello Tsuna­mi del 26 dicembre2004. L’inizio effettivo dei lavori risale al 1° giugno 2005 e già nel marzo 2006 le prime 30 famiglie hanno potuto prendere possesso delle loro nuove abitazioni; a dicem­bre dello stesso anno altre 10 si erano insediate, mentre iniziava la costruzione dei restanti edifici. Il piano di ricostruzione, ora assunto come stan­dard da altre organizzazioni quali Onu, Usaid, e numerose Ong, si incentra su tre semplici, ma efficaci, volani quali qualità, resistenza e rapi­dità, garantiti dai materiali naturali reperiti nel luogo che consentono una efficace e spontanea climatizzazione degli edifici ricostruiti esatta­mente nei preesistenti siti, mentre impianti fo­tovoltaici illuminano completamente le vie di comunicazione di Kirinda, rendendolo il primo fra i villaggi e le città dell’Asia ad aver utilizzato questo sistema.

L’assegnazione di questo speciale riconoscimen­to per l’alta qualità ambientale può essere consi­derato come il cerimoniale per la presentazione nella prossima edizione del Mipim del Green Building Award, attribuito a quelle costruzioni disegnate, completate, rinnovate o gestite secon­do principi di qualità ed efficienza energetica, ottimizzando il consumo delle risorse idriche e la gestione dei rifiuti, sviluppando ambienti lavorativi rilassanti e la sicurezza generale, nonché riducendo l’impatto di gas serra prodotti dagli edifici. Si tratta dei primi passi per pervenire ad uno spostamento dell’attenzione dei professioni­sti del settore immobiliare dai progetti di qualità a quelli di altissima qualità ovvero alle realizza­zioni basate su nuove sinergie fra architettura, settore delle costruzioni, dell’energia e dei tra­sporti, innovazione tecnologica e ambiente. Ma stando alla realtà, il futuro sembra più che altro dipendere dalla volontà dei governi di credere nella innovazione, nella ricerca e in legislazioni che escludano difficoltà dall’applicazione di tec­nologie dedicate allo sviluppo ecosostenibile, al rispetto per l’ambiente, alla sicurezza nel lavoro e al risparmio energetico.

 

In Italia è soprattutto il pacchetto governativo eco-energetico, Clima – Efficienza energetica – Innovazione industriale, del febbraio2007, aintrodurre reali possibilità per nuove alleanze e interdipendenze fra industria delle costruzioni ed ecologia, incrementando la domanda dei prodotti che consentono di risparmiare energia e ridurre l’impatto ambientale, e sviluppando l’offerta di quelli volti alla riqualificazione e innovazione dei comparti industriali, dei processi produttivi e del parco edilizio.