Se Barcellona ha segnato in Europa le tendenze architettoniche, urbanistiche e culturali degli ultimi quindici anni, sarà Lisbona la città che farà tendenza nel futuro. Dopo il successo dell’Expo del 1998 con la riconversione dell’area industriale dismessa in un moderno waterfront, il Comune ha atteso qualche anno prima di avviare il programma di riqualificazione del centro storico. In cima alle preferenze dei turisti, Lisbona si sta scoprendo un mercato interessante anche per il real estate.
Tra i primi ad accorgersene alcuni imprenditori italiani, che hanno scommesso sulla città lusitana.
Appena undici anni fa il centro storico di Lisbona, composto dai quartieri di Bairro Alto, Chiado, Alfama, Sào Bento e Sào Paulo, era ancora un enorme contenitore fatiscente, ricco di storia, fascino e architettura ma completamente abbandonato a se stesso. Abitazioni al limite della vivibilità, molti palazzi ridotti a brandelli, costituivano un biglietto da visita poco edificante per chi si stava apprestando a ospitare l’anno seguente l’Expo internazionale. Tra le cause del degrado vi era una legge del dittatore Salazar, con la quale era stata concessa la possibilità agli inquilini di trasferire alle future generazioni il diritto a usufruire dell’affitto, a un prezzo analogo a quello stabilito all’atto dell’insediamento nell’immobile.
Questa consuetudine aveva trasferito nelle aree centrali di Lisbona cittadini molto poveri, ridotto drasticamente la mobilità urbana all’interno della città, e privato i quartieri storici delle principali attività turistico – ricettive.
I proprietari delle abitazioni, inoltre, si erano completamente disinteressati degli immobili, anche perché l’appeal turistico ed economico della città era di gran lunga inferiore alle altre grandi realtà metropolitane dell’Europa del sud, a cominciare proprio da Barcellona e Siviglia, in fortissima ascesa dopo le Olimpiadi e l’Expo del 1992. Dal 1997 tutto è cambiato.
La necessità di creare un nuovo sito per l’Expo del 1998 ha contribuito a fare di Lisbona il volano internazionale di idee e tendenze, complice non solo l’architettura contemporanea sensazionale dell’area fieristica del Parque das Nacoes, l’intervento ha trasformato il litorale est, un’area industriale abbandonata fino al 1990 – ma anche la stazione metropolitana «Oriente» di Santiago Calatrava.
Oggi il Parque e i suoi padiglioni rientrano nelle attrazioni principali e ormai assodate della città, con le loro vedute panoramiche godibili dalle cabine che portano da una estremità del parco all’altra o sulla Torre Vasco da Gama, l’edificio più alto a Lisbona. Al resto hanno provveduto l’abrogazione della legge sugli affitti calmierati, il successo dell’Expo, l’avvio di un intenso programma di edilizia residenziale pubblica, e dal 2002 l’inizio della riqualificazione del centro storico sotto l’egida di un progetto sostenuto dalla Ue.
Il volto della parte storica della città lusitana è stato completamente trasformato e Lisbona è diventata in pochi anni una delle città europee più interessanti per il real estate, il cui mercato è destinato, secondo gli analisti, a durare almeno per altri dieci/quindici anni.
Autorizzazioni a costruire: tempi lunghi ma progettazione più rigorosa
Costruire o riqualificare a Lisbona richiede tempi più lunghi che in Italia, almeno dal punto di vista degli adempimenti burocratici.
L’approvazione del progetto architettonico, infatti, rappresenta solo il primo step per l’avvio dei lavori, che sono condizionati dal nulla osta da parte del Comune che richiede un’analoga progettazione per tutti gli impianti che saranno utilizzati negli immobili. Per esempio quando si realizza un edificio il Comune richiede all’impresa un progetto specifico per l’impianto tecnologico, un altro per il sistema di aereazione, un altro ancora per quello di riscaldamento, e così via.
Ogni progetto deve essere approvato dal Comune, che deve pronunciarsi con una nuova approvazione qualora nel corso dei lavori ci sia stata una variante. In media per l’approvazione dei progetti, e concedere il parere favorevole il Comune impiega sei mesi.
Sulla progettazione architettonica, quando l’edificio da riqualificare è di interesse storico, deve pronunciarsi per dare il suo parere favorevole anche l’Ippar, una sorta di Sovrintendenza ai beni Ambientali e Archeologici.
Questa fiscalità eccessiva sembra avere i suoi buoni motivi, perché rispetto all’Italia, e come accade anche in Spagna, la realizzazione dei lavori è curata in modo esemplare fin dalla fase della progettazione.
A Lisbona, inoltre, il Piano strategico dell’area metropolitana ha superato in tutto e per tutto il concetto di Prg, che nella città lusitana aspetta di essere approvato da molti anni, ma che nei fatti sembra essere davvero essere uno strumento obsoleto e anacronistico.
Il Comune, insomma, ha costruito la cornice, in alcuni casi anche un po’ rigida, perché ha previsto aree e tipologie di interventi. Il privato che sceglie di investire a Lisbona si confronta con il pubblico, avviando direttamente con il Comune la negoziazione.
La riqualificazione del centro storico
Dal 2002 a oggi a Lisbona sono stati costruiti quasi 5.000 nuovi appartamenti di edilizia residenziale pubblica in varie aree della città, come Quinta da Raposeira, Bairro do Condado, Casalinho da Ajuda, è stata avviata la riqualificazione di 24.000 abitazioni, e sono stati riportati alla luce più
di 50 giardini e aree verdi. Alla riqualificazione del centro storico ha partecipato anche direttamente il Comune di Lisbona, che ha costituito la Sociedades de Reabiliticào Urbana», con il compito di individuare le aree oggetto degli interventi, definire lo spostamento dei residenti in altre aree della città, completare le infrastrutture e potenziare il trasporto pubblico, definire i meccanismi di riequilibrio e salvaguardia ambientale. Sfruttando l’onda lunga del successo dell’Expo, è stato avviato agli inizi del 2000 il Piano Strategico di Lisbona che prevedeva, oltre alla riqualificazione dei quartieri storici, anche il completamento delle infrastrutture che avrebbero riconnesso l’area portuale al resto della città e il prolungamento di 2,7 km della metropolitana.
Una crescita costante nelle infrastrutture e nel turismo
Secondo l’Istituto Italiano del Commercio Estero, che nel 2002 realizzò uno studio per conto di alcune imprese italiane, Lisbona insieme con Atene rappresentavano le principali aree metropolitane europee che avrebbero conosciuto nei quindici anni seguenti un grande sviluppo, in termini di nuove infrastrutture e presenze turistiche. Nel documento dell’Ice si invitavano gli imprenditori italiani a investire in Portogallo e in Grecia, paesi dove era ancora limitata la presenza delle imprese straniere. Minimi, secondo l’Ice, sarebbero stati gli spazi di manovra nell’Europa dell’est, prossima a entrare nella UE, già in mano ai Tedeschi e ai Francesi, che avevano siglato accordi di cooperazione con i governi della Polonia, della Repubblica Ceca e dell’Ungheria. Faceva eccezione la Romania, sulla cui appetibilità come mercato emergente gravava però l’incognita della corruzione e della criminalità.
Il numero dei turisti in costante aumento dal 2000 a oggi, è un’ulteriore conferma che l’Ice aveva visto giusto. Lisbona, con 12 milioni di turisti nel 2007, è diventata una delle città europee più visitate. Questa cifra è destinata ad aumentare ancora nel 2008.
La Tap Air Portugal, la compagnia aerea nazionale, infatti, ha registrato nei primi sei mesi dell’anno un aumento del 20% dei passeggeri diretti a Lisbona, rispetto allo stesso periodo del 2007.
L’Oceanario, un’altra opera simbolo dell’Expo, dalla sua inaugurazione a oggi ha visto aumentare il numero dei turisti del 68%, la media annua dei visitatori ha superato il milione di persone e quella delle altre strutture correlate si aggira attorno alle 500mila. A conferma dell’interessamento del settore delle costruzioni per il Portogallo, infine, va registrata anche la scelta della Fiec, la Federazione che raggruppa i principali General contractor europei, di effettuare l’assemblea annuale del 2007 a Madeira, proprio vicino a Lisbona.
Il ruolo delle imprese italiane
A guidare dal 2002 la riqualificazione del centro storico di Lisbona è un gruppo di imprese italiane, riunite sotto la sigla di Diga Lisboa.
Insieme a un gruppo di imprese libanesi, spagnole e tedesche, Diga Lisboa, la cui sede legale italiana è a Milano, è diventata uno dei principali attori della rinascita dei quartieri storici di Lisbona, promuovendo importanti operazioni immobiliari, che l’hanno posta all’attenzione anche dei media portoghesi di settore. Il mensile Imobilària, per esempio, le ha dedicato un servizio di approfondimento nel numero di gennaio/febbraio 2007, intervistando il suo amministratore, Luis Villaca, che ha spiegato la filosofia degli interventi di riqualificazione, una sintesi perfetta tra conservazione e innovazione.
Lo stile italiano, fatto di particolari nelle rifiniture degli infissi e nell’uso dei materiali, e nella rinnovata dimensione degli spazi, si coniuga perfettamente con le esigenze della ricca borghesia portoghese, che ha fretta di dimenticare gli anni bui della dittatura, segnati anche dai non luoghi della casa. I ruoli dell’uomo e della donna, infatti, venivano divisi in modo molto geometrico, privando la famiglia dei luoghi del dialogo e del confronto, confinati in spazi molto bui e poco luminosi.
Gli interventi di riqualificazione di Diga Lisboa, invece, muovono da una considerazione molto semplice: la casa deve diventare anche per le famiglie portoghesi un luogo di serenità e di rifugio dopo una intensa giornata di lavoro.
Per questo la luce ha un ruolo importante nella definizione dei nuovi spazi.
Locali ampi e luminosi, accoglienti saloni, la scoperta di una nuova dimensione dell’abitare come i sottotetti e le mansarde, prima utilizzati unicamente come luoghi di rimessaggio, sono gli emblemi del nuovo stile portoghese made in Italy di Diga Lisboa.
Le soluzioni architettoniche dell’impresa italiana hanno cominciato a fare tendenza, tanto che nel novembre 2006 Diga si è vista attribuire il primo premio al «Salào Imobiliàrio» di Lisbona per la cura e la qualità delle soluzioni architettoniche interne adottate nella costruzione di uno stabile in via Calcada das Necessidades, nel quartiere di Lapa.
La cucina posta al centro del salone, ampie vetrate, bagni eleganti e riposanti, le cui pareti sono rivestite di mosaici e lo stile dei sanitari indiscutibilmente italiani, sono la cifra del nuovo modo di comunicare la rinascita di Lisbona.
Anche una rivista di moda portoghese, Happy Woman, si è interessata a Diga Lisboa, ed ha scelto alcuni cantieri della società italiana per ospitare fotografici delle nuove collezioni.
Dal 2002 Diga Lisboa ha investito complessivamente a Lisbona 120 milioni di euro, acquisendo palazzi da riqualificare nelle aree più importanti della città, come il Palacio do Alvito, a Largo do Conde-Barào nel quartiere Santos, o ancora un intero stabile a Sào Bento, a pochi minuti a piedi dal Parlamento.
Il Chiado è il quartiere dei negozi eleganti, dei caffè storici e delle librerie, completamente ricostruito dopo che il terribile incendio del 25 agosto 1988 divampò a Rua do Carmo estendendosi fino a Rua Garett.
Diga Lisboa ha acquistato e adesso sta riqualificando proprio in quell’area il Palazzo Do Chiado, a Largo Do Camòes, a fianco di un edificio teatro per decenni delle performance di Fernando Pessoa, oggi di proprietà del gruppo Benetton.
I primi interventi di riqualificazione si concluderanno entro la fine del 2008, e gli immobili saranno disponibili dall’inizio del nuovo anno. “Rispetto alle soluzioni delle imprese tedesche e spagnole”, afferma Alfredo Marcozzi, project manager di Diga Lisboa, «i nostri interventi di riqualificazione si distinguono perché sono ispirati alle nuove tendenze del lifestyle italiano e internazionale.
Ogni spazio della casa diventa vivibile, accogliente, a cominciare proprio dalla cucina, che una volta segnava anche in Portogallo la linea di demarcazione e della incomunicabilità tra l’uomo e la donna.
Nella nostra proposta, invece, ogni area dell’abitazione diventa il simbolo di un rinnovato interesse verso un nuovo modo di concepire le relazioni all’interno del nucleo abitativo.
La borghesia portoghese sembra averlo capito, così come i nostri competitors, che stanno modificando i loro progetti sulla falsariga dei nostri. Questo non ci spaventa, anzi ci inorgoglisce perché è un implicito riconoscimento alla qualità della nostra proposta».
Dagli inizi del 2000 sono stati costruiti a Lisbona 5000 nuovi alloggi residenziali pubblici. Oltre a ospitare residenti che abitavano i quartieri storici, i nuovi alloggi sono destinati agli stranieri che provengono dalle ex colonie, che ancora vivono nelle baracche alla periferia della città, o in case fatiscenti a ridosso del centro storico.
Tav, sette miliardi per la linea Lisbona-Madrid
Il treno ad alta velocità che collegherà Lisbona a Madrid attraverserà la città di Barreiro tramite un tunnel. Il gestore dell’alta velocità, Rave, non ha rivelato i dettagli del progetto. All’inizio del secondo semestre 2008 il Tgv darà l’avvio al primo concorso per il tratto Poceirao-Caia (inclusa la componente ferroviaria convenzionale nel tratto transfrontaliera). Seguirà il concorso per la stazione di Lisbona, con il conseguente adattamento della Stazione di Oriente per l’alta velocità e il concorso per il tratto Lisbona-Poceirao.
La linea Lisbona-Madrid dovrebbe entrare in funzione nel 2013. Nel 2010 il treno spagnolo arriverà a Badajoz, tre anni prima del Tgv portoghese, se non ci saranno slittamenti nei termini. Nel 2009 avrà inizio il concorso per la costruzione della linea veloce Lisbona-Porto, che dovrà essere pronta nel 2015. Il modello di finanziamento per la rete ferroviaria ad alta velocità è già definito e si basa su sei partnership pubblico-private. L’investimento previsto per le linee Lisbona-Porto e Lisbona-Madrid è stimato in 7,1 miliardi di euro.
Gli interventi di riqualificazione di Diga Lisboa
A dettare le linee guida degli interventi di riqualificazione del centro storico di Lisbona, patrimonio mondiale dell’Unesco, è stato il Comune della città portoghese. Le facciate delle abitazioni, le cosiddette azulejos, dal nome delle antiche ceramiche che rivestono la parte anteriore degli edifici, non potevano essere assolutamente modificate, così come il colore esterno degli infissi, che doveva tendere al bianco.
Le soluzioni ingegneristiche per la ristrutturazione degli interni, invece, sono state improntate al recupero della struttura originaria portante delle abitazioni, detta Pombalinha, dal nome del Marquès Do Pombal che, dopo il terribile terremoto del 1755, scelse questa soluzione per dare stabilità agli edifici, e ammortizzare l’eventuale urto provocato da un altro sisma.
La Pombalinha, infatti, è un telaio di legno incassato tra malta e gesso. La struttura portante degli edifici si regge su questo particolare accorgimento. Per il rivestimento delle pareti, dopo il loro risanamento, sono stati usati legno massello brasiliano e cartongesso. Gli infissi e i sanitari vengono direttamente dall’Italia.
Per rispettare le prescrizioni del Comune, e mantenere la parte esterna degli infissi di colore chiaro, i progettisti di Diga Lisboa hanno previsto un telaio composto da legno e alluminio, così da garantire un giusto apporto di calore alla abitazione, senza alterare la facciata esterna.
Gli interventi di riqualificazione, progettati da architetti portoghesi su indicazione dei tecnici italiani, sono stati realizzati da imprese locali, composte in massima parte da lavoratori brasiliani e africani.
Rispetto all’Italia il costo della manodopera è inferiore del 50%. Un operaio specializzato, per esempio, in Portogallo arriva a guadagnare circa 1.000 euro al mese, anche se è tutto proporzionato al costo della vita, molto più basso che in Italia, e al costo al mq delle abitazioni, che nelle aree di pregio non supera i 4.500 euro al metro quadro, e in periferia può arrivare anche ad 800 euro.
In linea generale si può acquistare un loft compreso di cucina in un’area centrale di Lisbona anche a 300.000 euro. L’avvio del programma di riqualificazione del centro storico così articolato ha significato per le imprese portoghesi di costruzioni l’acquisizione di uno specifico know-how, e garantito al vettore un periodo di crescita che dal 2003 sembra davvero inarrestabile.
Impetuoso è stato anche il numero delle filiali delle agenzie interinali aperte negli ultimi anni, agenzie che offrono lavori generici, ma anche personale da impiegare nei servizi e nel terziario avanzato.
Sono nate, inoltre, moltissime agenzie di mediazione immobiliare, favorite dal fatto che in Portogallo non si vende su carta ma solo dopo che è stato realizzato l’immobile.
«Le imprese portoghesi sono molto affidabili», spiega Michele Di Giuseppe, project manager di Diga Lisboa, «ed in generale non abbiamo mai incontrato alcun tipo problema. Da due anni stiamo portando avanti sia gli interventi di riqualificazione che la costruzione dei nuovi edifici sempre avvalendoci della stessa impresa.
Il cronoprogramma che avevamo è stato rispettato, e contiamo di commercializzare i primi immobili nel quartiere di Sào Bento all’inizio del nuovo anno».
Italia e Portogallo legate dall’arte contemporanea
Se il real estate sta imponendo Lisbona come un nuovo centro di interesse in Europa, l’arte contemporanea potrebbe essere un nuovo mercato che unisce l’Italia e il Portogallo.
Di questo sono convinti Alfredo Marcozzi e Michele Di Giuseppe, gli imprenditori che hanno investito in Portogallo e dato via al progetto Diga Lisboa, che stanno per inaugurare a Lisbona una galleria d’arte contemporanea, il cui vernissage sarà dedicato ai grandi artisti contemporanei italiani.
La galleria di Lisbona, realizzata recuperando un locale al piano terra di un antico edificio nel quartiere di Barrio Alto, rappresenta un anello di congiunzione tra la galleria d’arte che gli imprenditori stanno per aprire a Milano, nel quartiere Lambrate e Warehouse, il laboratorio d’arte contemporanea che Marcozzi ha appena inaugurato a San Nicolò a lordino, alla periferia di Teramo, città di origine degli imprenditori.
La galleria di Lisbona è ricavata al piano terra di un edificio a tre piani dei primi del Novecento, la cui particolarità è data anche dalla presenza nello spazio espositivo di una cisterna romana, profonda otto metri.
Warehouse, invece, è un ex opificio riconvertito in centro di produzione e fruizione d’arte contemporanea. L’involucro conserva, grazie anche ad altri manufatti artigianali non ancora riqualificati che gli insistono accanto, il suggestivo contrasto tra la struttura di white cube, mantenuta per garantire l’assoluta evidenza degli oggetti, e la tensione percepibile tra ciò che era e ciò che è divenuto.
L’ambiente interno è completamente bianco, asettico, per favorire la contemplazione dell’opera d’arte.
Secondo le intenzioni dell’imprenditore, Warehouse vuole essere uno spazio in continua evoluzione che supera il concetto di galleria per diventare un vero e proprio laboratorio di produzione.
La ristrutturazione di Warehouse, costata all’incirca un milione di euro, è durata un anno, e ha dato l’avvio alla riqualificazione di un’area periferica della città dove sono collocati ex stabilimenti industriali, che negli anni Settanta lavoravano per conto terzi nel settore del tessile e dell’abbigliamento.
La struttura si estende su una superficie di 700 metri quadri. Il progetto sarà completato con la realizzazione, nella parte superiore dell’edificio, di un’area attrezzata di 3.000 mq in erba sintetica che fungerà da camping, per ospitare i giovani artisti che prenderanno parte ai laboratori estivi.
Rispetto alla riqualificazione degli edifici storici a Lisbona le complessità di una operazione come quella di Warehouse sono minime. Il lavoro, infatti, è stato portato a termine da alcuni artigiani del luogo con la supervisione dello stesso Marcozzi.
La ristrutturazione dell’ex opificio è proceduta per gradi. In una prima fase sono state sistemate le pareti dove sono state posizionate apposite pannellature.
I muri sono stati così attrezzati per ospitare esposizioni di opere d’arte. In questo modo, inoltre, sono state coperte le vecchie strutture portanti dell’edificio, che sono state risanate nella prima fase dell’avvio dei lavori. Il pavimento è stato sistemato con una resina particolare.
Una parte consistente dell’investimento è stata spesa per dotare la nuova sala di un impianto luci adatto a illuminare la visione di un’opera d’arte.
L’impianto di illuminazione era stato costruito pensando alle esigenze di una fabbrica, che differivano completamente con quelle di un ambiente rigorosamente bianco, come è quello di Warehouse.
L’impresa ha garantito al Comune opere di urbanizzazione che hanno interessato l’intera area dove insiste il laboratorio artistico, come la nuova illuminazione e la rinnovata segnaletica stradale e orizzontale.
«Lo stile italiano, fatto di particolari nelle rifiniture degli infissi e nell’uso dei materiali, e nella rinnovata dimensione degli spazi, si coniuga perfettamente con le esigenze della ricca borghesia portoghese che ha fretta di dimenticare gli anni bui della dittatura».
Non esiste la vendita su carta delle abitazioni
Una caratteristica della commercializzazione degli immobili in Portogallo, e un’ulteriore differenza rispetto all’Italia, è che non si vende su carta. Ai portoghesi questa soluzione non piace, perché temono che il progetto sia difforme dal costruito. Questa scelta impone alle imprese di costruzioni di dotarsi di una propria area marketing, o di affidare a una società esterna l’attività di commercializzazione degli immobili.
Le abitazioni, inoltre, devono essere provviste della cucina all’atto della vendita, a testimonianza del valore simbolico che ancora oggi investe in Portogallo questo luogo, che per anni ha rappresentato il confine tra l’uomo e la donna, e che adesso, nelle nuove ristrutturazioni, acquista sempre di più una posizione centrale rispetto alla casa.
Accesso al credito: gli istituti portoghesi guardano agli investitori stranieri
Un altro punto a favore degli investimenti in Portogallo è dato dalla flessibilità del sistema del credito. Per venire incontro alle esigenze degli imprenditori che hanno deciso di investire in Portogallo, il Banco Espirito Santo, il principale istituto di credito portoghese, ha creato già da diversi anni una specifica divisione per i crediti edilizi per le imprese straniere, diretta da Antonio Thomas.
Uno dei principali problemi che incontrano le nostre imprese all’estero, infatti, è dato proprio dalla mancanza di riferimenti nel sistema creditizio, e dalla presenza limitata di istituti italiani. Il Banco Espirito Santo, anche per fronteggiare l’arrivo di nuovi istituti provenienti dai Paesi degli investitori, ha scelto di adottare una politica di grande attenzione agli investimenti che si stanno realizzando in Portogallo.